Immobilien in Deutschland können steuerfrei vermacht werden, wenn der Erblasser dem Begünstigten die Immobilie per Vermächtnis zuwendet. Voraussetzung ist allerdings, dass weder der Erblasser noch der Begünstigte Deutsche sind und beide im Ausland leben. Denn anders als deutsche Staatsangehörige und Personen mit Wohnsitz oder dauerhaftem Aufenthalt in Deutschland sind ausländische Erben oder Vermächtnisnehmer nur in beschränktem Umfang steuerpflichtig. Sie zahlen Erbschaftsteuer ausschließlich für den Eigentumserwerb an bestimmten Vermögenswerten, darunter auch inländische Immobilien.
Wird der Begünstigte jedoch mit einem Vermächtnis bedacht, bleibt dies ausnahmsweise steuerfrei. Grund dafür ist, dass beim Vermächtnis der Begünstigte nicht die Immobilie selbst, sondern nur einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dieser Immobilie erwirbt. Die Eigentumsumschreibung erfolgt separat. Der Bundesfinanzhof hat ausdrücklich bestätigt, dass hier eine Gesetzeslücke vorliegt, die für Gestaltungen genutzt werden kann. Allerdings greift die Ausnahme nicht in allen Fällen, denn in bestimmten EU-Ländern entfaltet ein Vermächtnis direkte Wirkung, sodass der Vermächtnisnehmer den Gegenstand sofort erhält und nicht nur einen Anspruch darauf.