Umsatzsteuerlicher Aufteilungsmaßstab bei gemischt genutzten Immobilien

Die Finanzverwaltung hat erklärt, wann welcher Aufteilungsmaßstab für den Vorsteuerabzug aus Aufwendungen für gemischt genutzte Immobilien anzuwenden ist.

Aus Lieferungen und Leistungen, die nicht vollständig für die Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze verwendet werden, ist nur ein anteiliger Vorsteuerabzug möglich. Besonders bei den Bau- und Reparaturkosten von gemischt genutzten Gebäuden oder nachträglichen Installationen in gemischt genutzten Gebäuden streiten sich Steuerzahler und Finanzämter immer wieder gerne darüber, wie die Kosten korrekt aufzuteilen sind. Das Bundesfinanzministerium hat deshalb die Rechtslage und den aktuellen Stand der Rechtsprechung zusammengefasst und den Umsatzsteuer-Anwendungserlass an die Rechtsprechung angepasst.

Für die Bauherren kann der im EU-Recht vorrangig vorgesehene Umsatzschlüssel günstiger für die Vorsteueraufteilung sein, insbesondere wenn im gewerblichen Teil der Immobilie höhere Mieten erzielt werden können. Im deutschen Umsatzsteuerrecht ist jedoch ein Umsatzschlüssel nur dann zulässig, wenn keine andere Aufteilungsmethode zur Verfügung steht. In der Regel kommt deshalb der Flächenschlüssel zur Anwendung, und schon 2012 hat der Europäische Gerichtshof auch bestätigt, dass es den Mitgliedsstaaten freisteht, vorrangig einen anderen Aufteilungsschlüssel als den Umsatzschlüssel vorzuschreiben. Voraussetzung ist nach dem Urteil lediglich, dass die gewählte Methode eine präzisere Bestimmung des korrekten Vorsteueranteils gewährleistet.

Dem ist der Bundesfinanzhof gefolgt und hat 2014 festgestellt, dass eine Vorsteueraufteilung nach dem Umsatzschlüssel nur zulässig ist, wenn keine präzisere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Der Flächenschlüssel schließe im Regelfall als präzisere Zurechnung den Umsatzschlüssel aus. Allerdings seien die Vorsteuerbeträge nicht nach dem Flächenschlüssel aufteilbar, wenn die Ausstattung der Räumlichkeiten erhebliche Unterschiede aufweist.

Wenn der Flächenschlüssel keine präzisere wirtschaftliche Zurechnung darstellt, gilt stattdessen die Methode, die eine genauere Aufteilung ermöglicht: Betreffen die Vorsteuerbeträge die mit dem Gebäude selbst erzielten Umsätze (Vermietungsumsätze), sei ein objektbezogener Umsatzschlüssel genauer. Wird das Gebäude hingegen für die Umsätze des gesamten Unternehmens genutzt (z. B. ein Verwaltungsgebäude), sei ein gesamtumsatzbezogener Umsatzschlüssel gerechtfertigt, meint der Bundesfinanzhof.

In weiteren Urteilen haben der Europäische Gerichtshof und im Nachgang der Bundesfinanzhof außerdem 2016 entschieden, dass bei der Herstellung eines gemischt genutzten Gebäudes für den Vorsteuerabzug - im Gegensatz zu den Eingangsleistungen für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung - nicht darauf abgestellt werden kann, welche Aufwendungen in bestimmte Teile des Gebäudes eingehen. Stattdessen kommt es auf die prozentualen Verwendungsverhältnisse des gesamten Gebäudes an. Hingegen könnten Erhaltungsmaßnahmen den verschiedenen Nutzungsanteilen einfach unmittelbar zugeordnet werden.

Aufgrund dieser und noch einiger weiterer Urteile hat das Bundesfinanzministerium die längst überfällige Überarbeitung der entsprechenden Verwaltungsanweisung vorgenommen und die Änderungen in den Umsatzsteuer-Anwendungserlass eingearbeitet. Damit gelten nun folgende Regeln für die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden:

Die neuen Regeln sind mit zwei Ausnahmen in allen offenen Fällen anzuwenden. Es gibt also auch bei bereits abgegebener und vom Finanzamt akzeptierter Umsatzsteuerjahreserklärung keinen Vertrauensschutz, weil die Umsatzsteuerfestsetzung in der Regel unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht. Nicht beanstandet wird lediglich, wenn sich der Unternehmer bei der Zuordnung von Photovoltaikanlagen, Blockheizkraftwerken oder anderen Betriebsvorrichtungen oder bei der Zuordnung der Baukosten zu einzelnen Verwendungsumsätzen bei erheblich voneinander abweichender Ausstattung oder Raumhöhe auf die bisherigen Vorgaben beruft.



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