Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz

Ab dem 1. Juli 2007 können Eigentümergemeinschaften verstärkt Mehrheitsentscheidungen fassen und unter anderem auch die Kostenverteilung neu regeln.

Am 1. Juli 2007 treten zahlreiche Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Ziel der Änderungen ist vor allem, der Wohnungseigentümergemeinschaft größeren Spielraum bei der Selbstverwaltung zu verschaffen und zugleich die Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber zahlungssäumigen Eigentümern zu verbessern.

Die wohl bedeutsamste Änderung im WEG betrifft die Art der Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft: An die Stelle des bisherigen Einstimmigkeitsprinzips tritt in vielen Fällen das Mehrheitsprinzip. Renitente Eigentümer müssen nunmehr vor Gericht die Aussetzung des Beschlusses erstreiten und nicht, wie bisher, auf Abgabe der Zustimmung aus Gründen des Allgemeininteresses verklagt werden. Die bisher häufige Blockadehaltung verliert dadurch ihren Schrecken.

Zugleich räumt der Gesetzgeber der Eigentümergemeinschaft weit reichende Gestaltungsbefugnisse für die Kostenverteilung ein. Mit einer entsprechenden Beschlussfassung kann der Aufwand für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nun individuell aufgeteilt und so der konkrete Nutzen für den jeweiligen Eigentümer berücksichtigt werden. Gleiches gilt für Betriebs- und Verwaltungskosten. Daneben können Verbrauchskosten allein anhand eines am individuellen Verbrauch orientierten Maßstabs abgerechnet werden.

Auch die Verwalter müssen ab dem 1. Juli 2007 zur besseren Transparenz der Selbstverwaltung beitragen, indem sie eine allgemein einsehbare Sammlung über die ab diesem Tag gefassten Beschlüsse und Gerichtsentscheidungen vorhalten müssen. In diese dürfen neben Kaufinteressenten auch alle Wohnungseigentümer jederzeit Einsicht nehmen.

Offene Hausgeldansprüche der Gemeinschaft gegen säumige Mitglieder genießen in der Zwangsvollstreckung ebenfalls ein wertmäßig beschränktes Vorrecht. Bis zur Höhe von 5 % des Verkehrswerts des zu versteigernden Wohnungseigentums gehen diese Ansprüche den Forderungen aus Grundpfandrechten vor. Das stärkt die Stellung der übrigen Eigentümer gegenüber säumigen Mitgliedern der Gemeinschaft.

Ebenso wird die Rechtsstellung der Eigentümergemeinschaft gegenüber ihren Gläubigern neu geregelt. In Anlehnung an die Rechtsprechung haften die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft deren Gläubigern zukünftig direkt für den fälligen Anspruch. Dieser ist allerdings wertmäßig auf den Anteil des einzelnen Eigentümers am Gesamteigentum beschränkt. Beträgt etwa die Forderung aus einer Fassadensanierung 100.000 Euro und der Eigentumsanteil eines Eigentümers 1/25, so kann der Gläubiger auch nur in Höhe von 2.500 Euro, also 1/25 aus 100.000 Euro, gegen den einzelnen Eigentümer vorgehen.

Zuletzt gilt für alle Rechtsstreitigkeiten im Anwendungsbereich des WEG zukünftig die Zivilprozessordnung. Das bisher geltende Verfahrensrecht der freiwilligen Gerichtsbarkeit, welches sich insbesondere durch eine aufwendigere Amtsaufklärung auszeichnet, wird dadurch durch das allgemeine Verfahrensrecht in Zivilsachen abgelöst, wie es auch in den meisten anderen Zivilstreitigkeiten gilt.